Jak je na tom aktuální trh s nemovitostmi? K výhodnému prodeji může dopomoci home staging, říká realitní makléř Jiří Hák
Když začneme tak trochu ze široka, abychom se zorientovali, povězte mi, jaká je aktuální situace v Čechách? Jdou nemovitosti pořád nahoru, anebo ceny vlivem drahých hypoték přeci jen alespoň někde trochu klesají či se jejich zdražování alespoň zpomaluje?
Ceny nemovitostí poklesly meziročně o vyšší jednotky procent. Rozevírají se nůžky mezi lokalitami. Dříve se kupovalo vše, co bylo na trhu, teď si klienti mohou vybírat a lokalita v tom hraje zásadní roli. Prémiové lokality si hodnotu drží a na druhou stranu ceny klesají více v horších lokalitách. V rámci Prahy jsou to okrajové oblasti, sídliště apod. Obecně lze tedy říct, že ceny nemovitostí šly dolů, především kvůli tomu, že na trhu je aktuálně víc prodávajících než kupujících.
Když jsme u těch hypoték, je podle vás aktuálně stále výhodné investovat do nemovitostí, nebo to nemá smysl, pokud nemám na zaplacení plně z vlastních zdrojů?
Sazby jsou vyšší, než jsme byli v posledních letech zvyklí, průměrná výše hypotéky se pohybuje někde okolo 6 %. Z hlediska výhodnosti je třeba říct, že nemovitosti jsou dlouhodobou investicí. Ceny nemovitostí dlouhodobě rostou, byť krátkodobě může samozřejmě dojít poklesu – jako třeba v letech 2009-2013. Nicméně i tehdy se za další roky dostaly opět mnohem výše. Investovat do nemovitosti se tedy i v současné době určitě vyplatí, a to i v případě, že nemáte pouze vlastní zdroje.
Je aktuálně trh s nemovitostmi v něčem zásadně odlišný vzhledem k době před covidem?
Rozhodně ubylo zájemců. Největší zájem o nemovitosti byl právě v covidu. Češi jsou obecně konzervativní investoři a v dobách nejistoty lidé investovali do komodity, které věří. A to jsou právě nemovitosti. Rok 2021 byl pro realitní trh určitě rekordní.
A třeba ještě před Ruským vpádem na Ukrajinu? Změnila s tím spojená energetická krize významně chování jak prodávajících, tak kupujících stran?
Kupující si začali určitě více všímat energetické náročnosti nemovitostí. Do doby energetické krize to byl v podstatě přehlížený faktor. Dá se říci, že pro některé prodávající to nyní může být důvod k prodeji nemovitosti, ale na druhé straně právě vznikla nižší poptávka, protože protistrana kupující nemusí jevit o nemovitost s vysokou energetickou náročností zájem.
Že na cenu nemovitosti má vliv stav nemovitosti a lokace, je jasné. Nicméně co třeba lidé na první dobrou nevědí, že cenu zásadně ovlivňuje? Napadá mě třeba, že by teoreticky mohlo hrát roli podlaží nebo světová orientace…
Asi nejdůležitějším faktorem je právě lokalita nemovitosti. Nicméně určitě existuje spousta dalších faktorů, právě jako je podlaží nebo světová orientace. K tomu bych zmínil například i stav nemovitosti, občanskou vybavenost v okolí, v některých lokalitách i otázku vyššího soustředění „nepřizpůsobivých“ občanů a v současné době již zmíněnou energetickou náročnost nemovitosti.
Je nějaká nemovitost vyloženě neprodejná? Dá se o něčem říct, že je to takový danajský dar? Jakou nemovitost je z vašeho profesionálního pohledu nejsložitější na trhu „udat“?
Mezi takové určitě patří předražené nemovitosti, kdy prodávající zkrátka nemá reálnou představu o aktuálních cenách na trhu. Reálná prodejní cena se vůči představě prodávajícího může lišit o desítky, a v některých případech i o stovky procent. Dále jsou to nemovitosti s právními vadami, s věcnými břemeny, podílová spoluvlastnictví, nemovitosti se zásadními technickými problémy (např. s narušenou statikou), nemovitosti, kde byl spáchán nějaký trestný čin apod.
Pozorujete odliv lidí z měst, jak se nyní často zmiňuje? Opravdu se lidé odsouvají z center a vyhledávají spíše více klidu a spojení s přírodou?
Dá se říci, že právě pandemie coronaviru byla tím, co způsobilo přesun lidí na venkov. Investovali do nemovitostí mimo centrum města a vzhledem k tomu, že se v určité části firem stal trendem home office, bylo tak lidem umožněno svoje nemovitosti na venkově využívat. Pochopitelně spoustě lidem se to zalíbilo a vzhledem k tomu, že některé firmy v „home officu“ pokračovaly i po konci pandemie, nebyla už vzdálenost od místa zaměstnání takovým problémem.
Pokud si vybírám byt, je něco, na co bych si měla dát pozor a na první dobrou mě to možná jako laika nenapadne? Je něco, čeho bych mohla litovat, kdybych na to přišla až s odstupem?
Určitě je třeba si prověřit právní stav bytu, což zjistíme jednoduše na katastru z listu vlastnictví. Vyhnete se tak tomu, že koupíte byt, na který je například uvalena exekuce, je předmětem soudního sporu nebo na něm vázne zástava. Je potřeba se důkladně prověřit i technický stav bytu, případně si přizvat i odborníka. V neposlední řadě je dobré zjistit co nejvíce informací o sousedech.
Je pravda, že dobrý makléř dokáže díky vhodným fotkám, prezentaci či případným drobným doporučeným opravám zvýšit cenu nemovitosti a přinést tak prodávajícímu větší zisk i přesto, že samozřejmě má z prodeje provizi?
Je to přesně tak. Podle dlouhodobého průměru je cena nemovitosti prodávaná makléřem o 8 % vyšší než u samoprodejců. Je to právě díky profesionální prezentaci, která zahrnuje profi fotky, videa, virtuální prohlídky a za mě i velmi důležitou část, a to je „home staging“ (úprava interiéru za účelem zvelebení prostoru pro prezentaci – pozn. red.). Pokud máte prázdný starý panelákový byt, tak právě díky home stagingu z něj dokážete vytvořit krásné a útulné místo, které – jak máme ověřeno – nasbírá mnohem větší počet zájemců.
Co vás osobně láká na práci makléře? Co vás přivedlo do tohoto odvětví?
Kdo by se nechtěl stát makléřem, když na Netflixu viděl pořad Makléři z Hollywoodu? (smích)
K práci makléře mě přivedlo hlavně to, že jsem byl zvyklý podnikat a být svým pánem v době, kdy jsem měl vlastní restauraci. To mě ale přestalo naplňovat, protože člověk byl pořád tak trochu svázaný tím, že musí mít pod sebou zaměstnance, což bylo opravdu velmi náročné. Hledal jsem tak cestu, kde budu svým pánem, ale kde nebudu právě svázaný tím, že pod sebou musím mít lidi. K rozhodnutí mi pomohlo hlavně to, že jsem se sám stal součástí několika realitních procesů, a tak mne to nadchlo, že jsem si řekl, že tohle je to, v čem chci být nejlepší a co mě bude naplňovat. Práce makléře mne vždy lákala, protože je to krásná práce, kdy lidem pomáháte najít jejich vysněný domov, popřípadě prodáváte klientovu nemovitost a chcete, aby za ni dostal tu nejlepší cenu. Ve výsledku je to tak, že dříve pro mne byl cílem spokojený host v restauraci a teď je to doma spokojený klient.
