„Vlastní bydlení není otázkou štěstí, ale matematiky a disciplíny. Jenže mladí dnes chtějí všechno hned,“ říká zakladatel online realitní platformy Michal Makoš

Realitní trh bývá často neprůhledný, složitý a pro běžného člověka těžko uchopitelný. Právě tuto bariéru se rozhodl odstranit Michal Makoš, spoluzakladatel a CEO platformy Reas.cz, která od roku 2018 zpřístupňuje data o prodejích, přináší analytický pohled na trh a zároveň lidem usnadňuje cestu k jejich vysněnému bydlení. Pod jeho vedením se Reas stal nejen ziskovou společností, ale také jedním z nejrychleji rostoucích technologických projektů ve střední Evropě. O tom, jak se český realitní trh proměňuje, jaké nové trendy jej ovlivňují a proč se vyplatí sledovat data, jsme s Michalem Makošem hovořili v následujícím rozhovoru.

Na trhu s nemovitostmi už nějakou dobu působíte. Dokázal byste shrnout, jak se podle vás trh za tu dobu proměnil? Předpokládám, že to je dost dynamické prostředí.

Reality fungují v určitých cyklech, které se obvykle odvíjejí od stavu ekonomiky. Když se ekonomice daří, odráží se to i v cenách nemovitostí. Za posledních sedm let, kdy se tomu věnujeme naplno, jsme byli svědky výrazného růstu a několika zásadních trendů.
Prvním je proměna v uvažování lidí – čím dál víc nemovitosti nevnímají jen jako místo k bydlení, ale jako investici, která může generovat výnos. To s sebou nese řadu důsledků.

Druhým trendem je rostoucí zájem o život ve městech. Lidé se dlouhodobě stěhují tam, kde jsou lepší pracovní příležitosti a občanská vybavenost. I když třeba v Praze nedávno došlo k mírnému poklesu, trend urbanizace je stále zřejmý.

A třetím trendem je postupný pokles počtu osob v jedné domácnosti. Podle dat Českého statistického úřadu klesl průměr z původních 2,52 v roce 2005 na 2,3 v roce 2024. Dnes jsme tedy zhruba na dvou osobách. A to má obrovský vliv na poptávku – čím víc domácností, tím víc je potřeba bytů.

Dalo by se říct, že právě tohle jsou důvody, proč jsou ceny nemovitostí v Česku tak vysoko?

Přesně tak. Pokud by poptávka nerostla, nerostly by ani ceny. Jenže když se spojí investiční zájem, urbanizace a zmenšující se domácnosti s tím, že lidé stále touží po vlastním bydlení, vzniká situace, kdy poptávka výrazně převyšuje nabídku. A protože nabídka nestíhá reagovat, ceny dál rostou. To je samozřejmě problém – zejména pro mladší generace, které mají čím dál obtížnější přístup k vlastnímu bydlení.

Zobrazit příspěvek na Instagramu

Je to i téma, kterým se teď zabývá hodně politických stran. Vnímáte nějaké konkrétní řešení, které by mohlo tu situaci zlepšit?

Upřímně řečeno – nevím. Je to nesmírně složitý problém a žádné jednoduché řešení podle mě neexistuje. Samozřejmě, něco by se dalo dělat s výstavbou, s poptávkou, s regulací… ale žádný z těch kroků sám o sobě nestačí. Sledoval jsem, jak k tomu přistupují v zahraničí, ale ani tam nenajdete univerzální recept. Většina zásahů má své limity. Možná bych řekl jen to, že i když je dnes těžší se k bydlení dostat, lidé by to neměli vzdávat – spíš víc plánovat a počítat dopředu. A právě v tom se snažíme pomáhat – být nejen zdrojem důležitých informací, ale partnerem, který je celým procesem za vlastním bydlením provede.

Mohl byste ve stručnosti popsat, jak lidem při hledání či koupi nemovitosti pomáhá vaše platforma?

Cílem je dostat to nejlepší z realitního trhu na jedno místo. Naše firma dává kupujícím i prodávajícím bezplatně do ruky konkrétní realitní služby, například to, že během několika minut získají cenový odhad své nemovitosti. Když chcete koupit, najdete u nás více než 35 tisíc aktuálních nabídek i katalog prověřených makléřů. Vzniká tak ucelený ekosystém služeb kolem prodeje, nákupu, dat a cen, který lidem pomáhá zorientovat se v tom, co se na trhu děje, a zároveň jim zjednodušuje i urychluje cestu k vlastnímu bydlení.

Více v Galerii

Zdroje: archiv Michala Makoše/ Se svolením

Přišli jste s něčím, co na trhu úplně chybělo?

Cesta k tomu byla spíš postupná. Ukázalo se, že na trhu chybí větší transparentnost – a právě po ní byla ze strany lidí silná poptávka. Během sedmi let, co se tématu věnujeme, jsme si řekli, že chceme být těmi, kdo „rozsvítí lampičku“. A to se, zdá se, daří – lidé díky nám dostávají informace, které jim pomáhají dělat lepší rozhodnutí.

Takže to nebylo jen o poskytnutí dat, ale šli jste víc do hloubky?

Přesně tak. Postupně jsme si uvědomili, že pokud chceme něco skutečně změnit, nestačí jen naservírovat data. Je potřeba je lidem vysvětlit a být jim po celou dobu oporou při rozhodování. Vlastní bydlení je dnes pro spoustu lidí těžko dosažitelné a naším cílem je ten proces co nejvíc zjednodušit a urychlit. Aby sen o vlastním bydlení nezůstal jen snem, ale stal se reálným cílem.

Reas navíc aktuálně směřuje k rekordnímu obratu. Jaká byla cesta od prvotního nápadu k úspěšnému startupu?

Když projekt vznikal, bylo nám kolem pětadvaceti. Popravdě jsme tehdy moc netušili, do čeho jdeme, a chyběly nám jakékoli předchozí zkušenosti. S odstupem času ale vidím jako klíčovou věc vytrvalost. Spousta lidí okolo často přeskakuje z jednoho projektu na druhý, ale právě to, že jsme u toho zůstali, nás dovedlo až sem. V životě startupu přicházejí vzestupy i pády – několikrát jsme mohli skončit, ale neudělali jsme to. A právě v tom spočívá podle mě podstata našeho úspěchu.

Představme si situaci – chci koupit nebo prodat nemovitost. Vaše platforma pracuje na základě algoritmů. Mohl byste popsat, jak přesně ten proces vypadá?

Ideálně bychom se potkali už půl roku, nebo klidně i rok předtím, než se vůbec rozhodnete prodat. Právě v té fázi lidé nejčastěji začínají přemýšlet – za kolik by mohli nemovitost prodat, kam by se chtěli přestěhovat, co všechno je potřeba zařídit. Chceme být u toho od samého začátku. Pomáhat lidem orientovat se v tom, co se kolem jejich nemovitosti děje, ukázat jim její odhadní hodnotu, přiblížit, co se v okolí nabízí nebo prodává. Většina lidí neřeší prodej nemovitosti jako nákup rohlíků – je to dlouhý proces, který si žádá promyšlené kroky. Naší ambicí je ukázat všechny prodejní možnosti, které má klient k dispozici. A pokud si pak vybere některou z těch, které nabízíme my, je to samozřejmě ideální scénář.

Fungujete tedy na provizním modelu?

Máme různé modely. Náš byznys není zaměřený jen na koncové zákazníky – spolupracujeme i s řadou firem, které se chtějí dostat ke klientům právě ve chvíli, kdy prodávají nebo kupují nemovitost.

Jak moc se podle vás realitní trh mění pod vlivem technologií, třeba i umělé inteligence?

Zásadně. Je ale důležité říct, že reality jsou v jádru velmi konzervativní trh. Většina lidí řeší koupi nebo prodej nemovitosti jen jednou, maximálně párkrát za život – takže tu chybí každodenní tlak na zlepšování služeb. Příklad: když si každý den kupujete kafe a jednou vám nechutná, příště si ho koupíte jinde. Kavárna má motivaci se zlepšit. U nemovitostí to ale funguje jinak – klient často ani neví, co má čekat, a tím pádem ani služba není pod takovým tlakem, aby se posouvala dopředu. Ale technologie tenhle přístup mění. Umělá inteligence už dnes dokáže propojit obrovské množství dat, usnadnit rozhodování a vést člověka celým procesem nákupu nebo prodeje. A tenhle vliv bude čím dál výraznější.

Dá se říct, že technologie dnes lidem pomáhají plánovat chytřeji, kdy a co koupit nebo prodat?

Jednoznačně. Zvlášť při nákupu to hraje velkou roli. Dobrých nemovitostí je na trhu málo a když se nějaká objeví, rychle zmizí. Rychlost rozhodování je tedy klíčová. Technologie, které vás okamžitě upozorní na novou nabídku, pomohou ji rychle vyhodnotit, odhalit potenciální problémy nebo skrytá rizika, představují pro kupujícího obrovskou výhodu.

Dokázal byste říct, co lidé nejčastěji vyhledávají, když si u vás nechávají hlídat nové nabídky nemovitostí?

Většinou jde o běžné, průměrné nemovitosti.

Co si pod tím konkrétně představit?

Například v Praze je to typický 2+kk o rozloze zhruba 60 m². To je takový standard.
Rostoucí je i poptávka po chatách – lidé chtějí dobrou dostupnost, klid, ideálně blízko lesa, ale zároveň si uvědomují, že si už nemohou dovolit tak velké prostory jako dřív.

Myslíte, že za tím stojí nižší dostupnost a rostoucí ceny?

Určitě. U nových projektů se staví menší byty než dřív, protože větší jsou hůře financovatelné.

V poslední době je trendem nabídka takzvaných mikrobytů, kde je kuchyňská linka doslova vedle postele. Je to další důsledek nižší dostupnosti?

Ano. Ceny nemovitostí rostou rychleji než příjmy, takže si lidé mohou dovolit méně prostoru. Dříve kupovali třípokojové byty, dnes často dvoupokojové. Mikrobyty tak nevznikají proto, že by je lidé chtěli, ale proto, že to odpovídá realitě trhu.

A co byste poradil mladému člověku, který si chce v dnešní době pořídit vlastní byt? Jak na to vůbec našetřit?

Univerzální návod neexistuje. Klíčové je ujasnit si priority. Pokud je pro mě bydlení důležité, musím tomu přizpůsobit rozhodnutí i finanční plánování. Není to nemožné, jen náročnější než dřív. Začíná to plánem. Často lidé říkají, že je pro ně bydlení priorita, ale ne vždy tomu odpovídají jejich každodenní volby.

Takže otázka zní: utratit denně stovku za matchu, nebo radši šetřit?

Přesně. Nechci moralizovat, ale i dřív lidé museli něco obětovat. Můj děda si stavěl dům po víkendech, sháněl materiál a dělal na něm s tátou. Bylo to těžké, ale zvládli to.
Dnes žijeme v instantní době, kdy chceme všechno hned. Vlastní bydlení ale vyžaduje plánování, trpělivost a někdy i nepohodlí. Potřebujete-li například na akontaci 10 procent z ceny šestimilionového bytu, je to 600 tisíc. Ve dvou se to šetří snáz, ale pořád je to o matematice – odkládat měsíčně částku, držet se rozpočtu a přemýšlet dopředu.

Pokud je mi ale 24 nebo 25, jsem čerstvý absolvent a ještě nemám vysoký příjem, není dost těžké něco ušetřit?

Ano. I proto se posouvá věk prvních kupujících. Dřív si lidé pořizovali bydlení kolem 25 let, dnes je běžné, že první nákup přijde až kolem třicítky. Někteří také přeskočí „startovací bydlení“. Dřív si lidé koupili menší byt a časem se posunuli do většího. Dnes raději chvíli počkají, našetří a koupí rovnou něco většího – často mimo město.

Je rozdíl mezi poptávkou mladších a starších generací?

Průměrný věk prvokupujících se dlouhodobě zvyšuje. Dřív lidé pořizovali první byt kolem 25 let, dnes spíš kolem 30 a později. Mám hypotézu – čím je člověk starší, tím víc řeší praktičnost. Ve 25 vás zajímá kavárna za rohem a dobrý „vibe“ místa, s dětmi pak řešíte školku, hřiště a přírodu. Priority se mění a s nimi i požadovaná lokalita.

Když se podíváme konkrétně na Prahu, které lokality jsou momentálně „in“ a které naopak moc nefrčí?

Obecně se poptávka rozlévá mimo centrum. Centrum je asi o 25 procent dražší než širší okolí, takže lidé hledají dostupnější alternativy. Tradičně je vysoká poptávka po novostavbách v cenově dostupných lokalitách, jako jsou Praha 9 (Letňany, Vysočany, ale i dále za Černým mostem), Praha 5 (okolí Smíchova, Stodůlky) a Praha 10 (Zahradní město, Záběhlice). Relativní boom zažívá i Žižkov. Samotné historické centrum je samozřejmě specifickým segmentem pro investory. Nejžádanější jsou většinou lokality dobře dostupné, ať už k metru nebo do centra.

Myslíte si, že může někdy v Praze dojít ke stagnaci cen? Nebo že ceny nemovitostí skutečně klesnou?

Určitě. Už v letech 2022 a 2023 jsme viděli, že ceny bytů reálně klesly zhruba o 20 procent. Trh s nemovitostmi se vyvíjí v cyklech. Dnes bych si ale netroufl odhadovat, zda ceny porostou, nebo klesnou. Klíčové je sledovat poptávku, nabídku a faktory, jako jsou úrokové sazby.

Když jsem teď v situaci, kdy chci koupit nebo prodat – mám čekat, nebo to udělat hned?

U vlastního bydlení bych tolik neřešil, jestli ceny zrovna rostou, nebo klesají. Důležitější je komfort, stabilita, bezpečí, rodina a prostředí. Pokud si to mohu dovolit a je to pro mě priorita, měl bych do toho jít. Trh stejně nejde dokonale načasovat – rozhodující je životní situace, ne grafy.

Myslíte, že realitní trh je v Česku přeceněný? Je velký rozdíl mezi tím, za kolik lidé nemovitosti inzerují a za kolik je skutečně prodají?

To, co vidíte na realitních portálech, jsou často neprodané nemovitosti. Tyto ceny nejsou reálné, odrážejí jen představy majitelů. Dobře naceněný byt se prodá rychle a z nabídky zmizí. Online proto zůstávají hlavně nadhodnocené byty, u kterých musí majitelé postupně zlevňovat. Lidé mají k nemovitostem emocionální vztah a cenu často stanovují pocitově nebo podle jiných inzerátů, ne podle skutečných prodejů – a to je chyba. Proto doporučujeme vždy vycházet z relevantních dat.

Má pro generaci Z vlastnictví bydlení pořád takovou hodnotu?

Ano, touha vlastnit je pořád silná. Data to potvrzují. Rozdíl je v tom, že mladí mají pocit, že systém je proti nim a že je pro ně přístup k vlastnímu bydlení nespravedlivě těžký.

A není to spíš relikt postkomunistické mentality? V západních zemích EU lidé běžně bydlí v nájmu celý život.

Určitě je to kulturní věc. U nás platí, že když dosáhnete určitého věku, okolí se ptá: „Kdy budeš mít děti?“ a „Kdy si koupíš byt?“ To je u nás hluboce zakořeněné. I když s tím člověk nesouhlasí, tlak okolí často převáží.

Takový ten klasický „balíček dospělosti“: manželství, hypotéka, děti.

Přesně tak. Kdo nevlastní, bývá vnímán jako trochu mimo společenský rámec. Nehodnotím to – taková je realita. Touha po vlastním bydlení je silná i v zahraničí, jen k ní lidé přistupují jinak. Já jsem byl také v nájmu a byl jsem spokojený. Hypotéka by nás tehdy vyšla dráž. Pak ale přišlo typické riziko: majitelé se rozvedli a byt prodali. Ocitli jsme se před rozhodnutím – koupit, nebo se stěhovat. My jsme chtěli žít jinde a neměli jsme jistotu. A s dětmi nechcete každý rok řešit změnu školky nebo školy.

Takže vás to vlastně „dotlačilo“ ke koupi?

Ano. A myslím, že takových případů je hodně. Lidé říkají: „Vždyť si to můžu pronajmout, co je na tom?“ Jenže to není jen o ceně, ale o stabilitě, jistotě a možnosti plánovat život dopředu. Proto si myslím, že bychom neměli ztratit sen o vlastním bydlení. Pořád to dává smysl – i když je to těžší, není to nemožné. Jen to vyžaduje plán, trpělivost a připravenost.

Jak se díváte na úrokové sazby ČNB? Měla by banka víc vycházet vstříc mladým lidem?

To je těžká otázka. Úrokové sazby neovlivňují jen reality, ale celou ekonomiku. Každý zásah má dalekosáhlé důsledky. Když centrální banka sníží sazby, stimuluje poptávku – nejen po nemovitostech, ale i v dalších oblastech – a tím zvyšuje riziko inflace. Pokud klesne sazba třeba z 5 procent na 2 procenta, lidé si mohou dovolit dražší nemovitosti, aniž by se jim změnil příjem. To plošně zvyšuje poptávku a žene ceny nahoru. Nižší sazby tak sice krátkodobě pomůžou, ale dál nafukují ceny.

Takže jednoduché řešení vlastně neexistuje?

Rozhodně. Kdyby jednoduché řešení existovalo, už by se dávno použilo. Všechno se ovlivňuje navzájem – snížení sazeb rozproudí poptávku, ta zvedne ceny a opět vytvoří tlak na inflaci. A jsme zpátky na začátku. Když se podíváte do světa, centrální banky už většinou nedrží sazby na úrovni 2 %, spíš kolem 2,8 nebo 3 %. Možná prostě žijeme v období, kdy bude inflace trvale vyšší než v posledních dvaceti letech.

A není řešením prostě víc stavět?

To se lehce řekne. Každý chce víc bytů – dokud se nezačne stavět hned za jejich zahradou. Tomu se říká fenomén NIMBY („Not In My Backyard“), tedy chceme byty, dálnice a školy, ale ne přímo u nás. A to je jeden z problémů. Jakmile jde o konkrétní projekt, přichází protesty. Přitom by nové stavby mohly alespoň částečně pomoci. Jenže lidé chtějí rozvoj, ale ne na úkor vlastního pohodlí.

A co spekulace? Zvyšují ceny lidé, kteří kupují nemovitosti jen jako investici?

Nemyslím, že je to tak velký problém, jak se někdy říká. Lidé na nemovitosti pohlížejí i jako na investici, což je přirozené – realitní trh je stabilní, takže přitahuje investory. Není to podle mě hlavní důvod růstu cen.

Jste poměrně mladý CEO. Jak se vám daří skloubit podnikání a osobní život?

Upřímně – těžko. Když budujete vlastní firmu, práce a soukromí se neustále prolínají. Nad byznysem přemýšlíte pořád, i když jste s rodinou. Startup jsme si s kolegou představovali jako sprint, ale je to spíš maraton – a když sprintujete od začátku, uvaříte se ještě před cílem.
Postupně jsme se naučili nastavit si fungování tak, aby bylo dlouhodobě udržitelné – a to platí i pro osobní život.

Kam chcete Reas posunout dál?

Naším cílem je expanze do zahraničí. Částečně i proto, že pokud to neuděláme my, může přijít někdo jiný a udělá to u nás. Technologie – hlavně AI – dnes spoustu věcí zjednodušují, takže teď je ideální čas překročit hranice. Zároveň chceme dál budovat komplexní ekosystém služeb, aby lidé nemuseli běhat po devíti různých webech, když prodávají nebo kupují byt. Na jednom místě by měli zjistit cenu, vyřešit financování, prodej, nákup i sledování hodnoty nemovitosti.

Taková realitní „wikipedie“?

Spíš komplexní ekosystém, místo, kde zvládnete úplně všechno, co se týká nemovitostí. Dnes je celý proces roztříštěný a lidé si často stěžují, jak je složitý. Chceme to změnit.