Ceny bytů v Praze se utrhly z řetězu a překonaly historická maxima. Proč se z vlastního bydlení stává nedosažitelný sen?
Neveselá historická maxima
Ceny bytů v Praze v posledních letech neustále rostou a podle aktuálních dat od realitních a developerských společností překonaly „magickou“ hranici 160 000 Kč/m². Průměrná cena prodaných nových bytů se pohybuje kolem 152 000 Kč/m². Tyto hodnoty představují historická maxima, která byla dosažena kvůli kombinaci několika faktorů, o kterých si nyní povíme více.
Proč byty stojí tolik?
Jedním z hlavních důvodů je silná poptávka. Během pandemie mnoho lidí koupi bytu odkládalo, protože čekali, jak se vyvine ekonomická situace. Nyní, když se ekonomika stabilizovala, se zájem o byty prudce zvýšil. Jen za prvních devět měsíců roku 2024 se jich v Praze prodalo více než 5 000, což je téměř dvojnásobek oproti loňskému roku. Zájem o koupi neochladl ani během letních měsíců, kdy bývá trh s nemovitostmi obvykle klidnější. „Zájem o nové byty zůstal ve třetím čtvrtletí letošního roku extrémně silný, i přes tradičně klidnější období letních prázdnin. Letošní prodejní čísla se tak přibližují rekordním výsledkům z roku 2021, kdy byly developerské rezidenční projekty téměř vyprodány. Vzhledem k současné situaci na trhu očekáváme, že tento silný trend bude pokračovat i v následujících kvartálech,“ dodává navíc Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.
Na druhé straně máme nedostatečnou nabídku. I když se na trh dostává více nových projektů než dříve, stále to nestačí pokrýt vysokou poptávku. Staví se výrazně méně bytů, než by bylo potřeba, což způsobuje právě tlak na růst cen. Důležitou roli zde hraje i komplikovaný proces povolování staveb. V České republice je tento proces zdlouhavý a může trvat měsíce, někdy dokonce roky, než developer získá všechna potřebná povolení. To výrazně brzdí výstavbu nových bytů a omezuje nabídku na trhu. „I přes zvyšující se poptávku se nabídka nových bytů v Praze zlepšuje jen velmi pomalu. Přestože se do trhu dostává více projektů než v předchozích letech, stále zůstáváme hluboko pod úrovní, která by uspokojila dlouhodobé potřeby města. To způsobuje další tlak na růst cen. Pro stabilizaci trhu je klíčové zjednodušit stavební procesy a urychlit povolování nových projektů. Trh tak dostane šanci reagovat na poptávku a nabídka by mohla růst udržitelným tempem,“ vysvětlil Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema. To nakonec potvrzují i slova Dušana Kunovského, předsedy představenstva Central Group, dle nějž poptávka převyšuje nabídku, kterou komplikuje i nefungující povolování nových staveb.
Když je poptávka vysoká a nabídka omezená, je přirozené, že ceny rostou. Pro představu – pokud byste chtěli koupit byt o rozloze 70 m², zaplatili byste více než 11 milionů korun, což je výrazný nárůst oproti situaci před několika lety.
Dalším faktorem, jenž tlačí ceny vzhůru, jsou nové developerské projekty, které jsou obecně dražší než ty, které již na trhu byly. To zvyšuje průměrnou cenu všech prodávaných nemovitostí. Navíc developeři již tolik nenabízejí slevy a bonusy, které dříve byly téměř přirozenou součástí prodejní strategie.
Co se týče financování, hypoteční trh je stále relativně příznivý. Úrokové sazby hypoték jsou nízké, což umožňuje lidem půjčovat si za výhodných podmínek. To podporuje další zájem o koupi bytů, protože lidé této situace chtějí využít. Na druhou stranu však vysoké ceny nemovitostí ztěžují možnost vůbec hypotéku získat, protože i přes nízké úroky je stále potřeba splácet velmi vysoké částky.
Pokud jde o různá cenová pásma v jednotlivých částech Prahy, nejlevnější nové byty se dají pořídit například v Praze 9, kde ceny dosahují průměrně kolem 145 000 Kč/m². Tato část města je tak stále atraktivní pro ty, kteří hledají cenově dostupnější bydlení, i když i zde ceny postupně rostou.
Co čeká realitní trh dál? Pokud se nezrychlí povolovací proces a nezačne se stavět více bytů, odborníci předpokládají, že se situace rozhodně nezlepší, přičemž do konce tohoto roku lze očekávat ještě další zvýšení cen v řádu několika procent. Tato situace se nebude týkat pouze centrálních částí Prahy, ale i okrajových oblastí, kde byly byty dříve cenově dostupnější.
